Новости

Поиск земельный участков: как правильно выбрать ЗУ для строительства торговой недвижимости?

2025-02-23 19:40

Поиск земельный участков: как правильно выбрать ЗУ для строительства торговой недвижимости?

Рынок коммерческой недвижимости в 2025 году продолжит трансформацию, которая началась еще в 2022-2023 годах. Главные тенденции связаны с изменением покупательских привычек, ограниченным вводом новых торговых центров и ростом спроса на отдельно стоящие магазины и помещения формата street retail. В этом разделе мы разберем основные факторы, которые следует учитывать при выборе земельного участка под строительство торгового объекта, а также представим практические рекомендации для минимизации рисков.

Рост стоимости земельных участков в регионах с высокой экономической активностью

По прогнозам аналитиков ЦИАН и Knight Frank, в 2025 году ожидается дальнейший рост цен на коммерческие земельные участки. В Москве и Санкт-Петербурге стоимость может увеличиться на 10–15%, а в регионах — на 8–12%. Основная причина — дефицит ликвидных земельных участков с подведенными коммуникациями.
Во многих городах стоимость сотки под коммерческую застройку зависит от доступности инженерных сетей. Участки с уже подключенными коммуникациями продаются на 20-30% дороже, чем те, где требуется дополнительное финансирование на проведение электричества, водоснабжения и канализации.
Если планируется покупка земли под торговый объект в 2025 году, стоит обратить внимание на развивающиеся города-миллионники, такие как Новосибирск, Казань, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, а также на спальные районы крупных мегаполисов. Именно там продолжается активная застройка жилья, что создает высокий спрос на коммерческие площади.

Снижение объемов строительства новых торговых центров и рост популярности street retail

По данным JLL, объем ввода новых торговых площадей в России с 2017 по 2023 годы снизился более чем на 40%. В 2024 году ожидается минимальный объем ввода ТЦ за последние 15 лет. Это означает, что в 2025 году крупные инвесторы будут избегать строительства больших торговых комплексов, а ритейлеры будут отдавать предпочтение отдельным магазинам формата street retail, расположенным на первых этажах жилых домов и в густонаселенных районах.
Выбирая участок для строительства торгового объекта, стоит ориентироваться на районы с активной жилой застройкой, где нет крупных торговых центров, но есть потребность в повседневной инфраструктуре. Это могут быть магазины шаговой доступности, небольшие супермаркеты, аптеки, кафе, отделения банков, салоны красоты и точки выдачи интернет-заказов.

Изменение потребительских привычек и сокращение посещаемости крупных торговых центров

Исследование CBRE показывает, что в последние два года посещаемость крупных торговых центров в России снизилась на 18%, в то время как выручка магазинов формата "у дома" и небольших торговых комплексов увеличилась на 24%. Это связано с тем, что люди стали чаще делать покупки в ближайших магазинах, нежели тратить время на поездку в ТЦ.
Торговые комплексы теряют часть клиентов, так как покупатели предпочитают удобные локации рядом с домом. Это особенно актуально для продуктовых магазинов, аптек и бытовых услуг, которые пользователи посещают регулярно.
При выборе земельного участка стоит обращать внимание на его расположение относительно жилых районов. Чем ближе он находится к потенциальным клиентам, тем выше вероятность успешного развития бизнеса.

Рост влияния транспортной доступности и удобства подъезда

Исследования Яндекса показали, что 47% клиентов не заходят в магазины, если рядом нет удобной парковки. Более того, 35% автомобилистов предпочитают не посещать торговые точки, если к ним сложно подъехать.
Это особенно актуально для магазинов площадью от 300 м², поскольку их аудитория во многом состоит из владельцев автомобилей. В то же время пешеходный трафик имеет значение для магазинов шаговой доступности, небольших кафе и салонов красоты.
Выбирая участок под коммерческий объект, необходимо учитывать удобство подъездных путей, наличие парковки и возможности для разгрузки товаров. Если участок расположен вдоль оживленной дороги, но без места для стоянки, это может значительно сократить поток клиентов.

Рост стоимости подключения к инженерным сетям

Одним из ключевых факторов, влияющих на рентабельность строительства коммерческого объекта, является стоимость подключения коммуникаций. В 2025 году ожидается дальнейший рост тарифов на электричество, газ и водоснабжение.
По данным Минстроя, в некоторых регионах стоимость подключения к электросетям уже превышает 600 рублей за 1 кВт, а подведение газа может стоить от 150 до 500 тысяч рублей в зависимости от удаленности участка от магистральных сетей.
Перед покупкой участка стоит запросить технические условия подключения к коммуникациям. Важно учитывать не только их наличие, но и возможные сроки выполнения работ. Если подключение требует длительных согласований и значительных вложений, есть смысл искать альтернативные варианты.

Изменения в налогообложении коммерческой недвижимости

Известно, что с 1 января 2025 года для объектов капитального строительства с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей предельные значения налоговых ставок повышаются:
  • для объектов капитального строительства — с 2% до 2,5%;
  • для земельных участков — с 0,3% до 1,5%.

Законопроекты, рассматриваемые в Госдуме, предполагают, что налоговая нагрузка будет увеличена для крупных торговых объектов, в то время как небольшие магазины и предприятия малого бизнеса получат послабления.
Выбирая земельный участок, стоит заранее продумать формат будущего здания. Если его площадь будет превышать 1 000 м², следует учитывать рост налоговой нагрузки и возможные дополнительные издержки. В некоторых случаях выгоднее строить несколько небольших объектов вместо одного крупного.

Что учитывать при выборе участка в 2025 году?

Выбор участка для строительства торгового объекта должен учитывать как рыночные тенденции, так и практические аспекты, влияющие на рентабельность бизнеса.
  1. Расположение. Наибольший потенциал имеют участки в новых жилых районах и спальных кварталах крупных городов.
  2. Формат объекта. В 2025 году street retail будет востребованнее, чем крупные торговые центры.
  3. Транспортная доступность. Наличие удобного подъезда и парковки может повысить поток клиентов на 30-50%.
  4. Коммуникации. Стоимость подключения инженерных сетей продолжит расти, что важно учитывать при выборе участка.
  5. Налоговая нагрузка. Владельцы крупных объектов столкнутся с повышением налогов, поэтому стоит рассматривать оптимизацию площади.
В условиях растущего спроса на качественные торговые площади важно тщательно анализировать все параметры земельного участка перед покупкой. Ошибки в выборе могут привести к дополнительным расходам и увеличению сроков окупаемости проекта.
Если вам требуется консультация или подбор земельного участка для строительства торгового объекта, обращайтесь — поможем выбрать оптимальный вариант, соответствующий всем требованиям рынка.