Новости
2025-04-27 18:35

Что выгоднее: вложиться в торговый центр или в отдельное помещение street retail?

Коммерческая недвижимость традиционно считается надёжным инструментом для защиты капитала и создания пассивного дохода. Но выбор между разными форматами — ключевой момент. Что даст больше прибыли и стабильности: торговый центр или street retail на первой линии?
Давайте рассмотрим плюсы, минусы и особенности каждого варианта с точки зрения реальной практики.

Инвестиции в торговый центр

Плюсы:
  • Диверсификация арендного потока.
  • В одном торговом центре может быть от 10 до 100 арендаторов разных категорий: продукты, аптеки, услуги, рестораны. Потеря одного арендатора в таком случае не приводит к резкой просадке дохода. Это особенно важно в нестабильные периоды.
  • Профессиональное управление объектом.
  • Управляющая компания отвечает за эксплуатацию, маркетинг, безопасность, контроль посещаемости.
  • Вам не нужно лично заниматься рекламой помещений или переговорами о ремонте. Ваше участие ограничено финансовыми вопросами и стратегическими решениями.
  • Якорные арендаторы повышают трафик.
  • Сети вроде "Пятёрочки", "Магнита", DNS, крупных аптек или фуд-кортов создают стабильный поток покупателей, что увеличивает привлекательность всего объекта.
  • Рост капитализации при удачном развитии.
  • Если торговый центр развивается (увеличивает заполняемость, повышает ставки аренды), стоимость доли или помещения также растёт. В перспективе это позволяет не только получать доход, но и выгодно продать актив.
Минусы:
  • Высокий порог входа.
  • Стоимость качественного помещения в ТЦ обычно стартует от 30–50 млн рублей. Плюс могут потребоваться дополнительные расходы на участие в обслуживании объекта, взносы на эксплуатацию.
  • Риски изменения общей концепции.
  • Если собственник решит сменить формат центра (например, с торгового на складской), или не справится с управлением, ваши доходы напрямую пострадают.
  • Продажа объекта может затянуться.
  • Реализовать помещение в ТЦ сложнее, чем street retail — спрос ниже, сделка может потребовать длительного времени и дополнительных уступок.

Инвестиции в отдельное помещение street retail

Плюсы:
  • Управление “в одни руки”.
  • Вы полностью контролируете сдачу, условия аренды, поддержание объекта. Нет зависимости от действий управляющей компании.
  • Низкий порог входа.
  • Можно приобрести качественный street retail в Новосибирске или других крупных городах от 5–15 млн рублей, что делает этот формат доступным даже для первого коммерческого опыта.
  • Высокая ликвидность.
  • Street retail на первой линии всегда в цене. При необходимости продать объект — спрос будет как со стороны инвесторов, так и собственников бизнеса.
  • Явная корреляция с локацией и фасадностью.
  • Если место выбрано правильно — первая линия, сильный трафик, удобный вход — помещение будет востребовано независимо от рынка в целом.
Минусы:
  • Риски "одного арендатора".
  • Доход зависит от стабильности одного контрагента. Уход арендатора = немедленная потеря 100% потока до пересдачи.
  • Необходимость самостоятельно вести работу с объектом.
  • Поиск арендаторов, переговоры, мелкий ремонт, работа с коммунальными службами — всё это лежит на собственнике.
  • Требовательность к качеству места.
  • Street retail крайне чувствителен к фасадности, видимости, удобству входа. Если рядом откроется новый перекрёсток, изменится поток машин или построят забор — доходность может резко упасть.

На что опираться при выборе стратегии?

  • Капитал:
  • Если у вас большой объём инвестиций (от 30 млн ₽) и вы готовы работать через управляющие компании — можно смотреть ТЦ.
  • Скорость оборота:
  • Если важна ликвидность и вы хотите иметь возможность быстро выйти из актива — предпочтительнее street retail.
  • Уровень контроля:
  • Хотите минимального вовлечения — ТЦ. Готовы сами управлять — street retail.
  • Толерантность к риску:
  • Готовы к долгим вакансиям, но ставите на рост капитализации — ТЦ. Нужно стабильное небольшое поступление — street retail.
Краткий итог:
Вывод:

Нет универсального правильного ответа. Оба формата могут быть выгодными — если они выбраны под конкретные цели, бюджет и ожидания инвестора.

В реальности многие инвесторы начинают со street retail, нарабатывают опыт, а затем заходят в ТЦ для диверсификации портфеля.

Если вы рассматриваете покупку коммерческой недвижимости — напишите нам.

ArendaB2B поможет подобрать объекты, рассчитать доходность и оценить реальные перспективы проекта.

Профессиональный подход к коммерческой недвижимости — это инвестиция в результат.
Если вы рассматриваете помещение под бизнес с перспективой — сейчас тот момент, когда лучше действовать.